O que Todo o Proprietário Deve Saber Antes de se Tornar um Anfitrião do Airbnb em Lisboa

Porquê confiar neste guia? Somos uma empresa líder na gestão de propriedades em Lisboa. Partilhamos regularmente os nossos conhecimentos no nosso blogue. Saiba mais sobre o que fazemos.

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Regulamentação de Aluguer em Lisboa

Lisboa tem regras específicas para alugueres de curto prazo (períodos de 30 dias ou menos), referidos localmente como "Alojamento Local" ou "AL". Antes de anunciar a sua propriedade, é essencial estar ciente dos requisitos legais para evitar multas ou potenciais encerramentos.

As principais regulamentações em Lisboa incluem:

• Registo obrigatório: Deve registar a sua propriedade como Alojamento Local (AL) junto das autoridades municipais. Este registo é um requisito legal para alugueres de curto prazo em Portugal.
• Licenças necessárias em determinadas áreas: Nos últimos anos, Lisboa implementou "zonas de contenção" em bairros como Alfama, Bairro Alto e Mouraria, onde o número de licenças de aluguer de curto prazo é limitado devido a preocupações sobre a escassez de habitação. Se a sua propriedade estiver localizada numa dessas áreas, obter uma nova licença AL pode ser impossível.
• Inspeções anuais: Após obter a licença AL, a sua propriedade estará sujeita a inspeções para garantir a conformidade com normas de segurança e saúde, como equipamentos de segurança contra incêndios, ventilação adequada e saídas de emergência.

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Ignorar este processo legal pode resultar em multas significativas e até mesmo na remoção forçada do seu anúncio. Neste momento, o processo para registar a sua propriedade como Alojamento Local (AL) está congelado em Lisboa, por isso, uma solução alternativa é contactar uma empresa de gestão de propriedades local para entender melhor as suas opções, que podem incluir a possibilidade de aluguéis de média e longa duração.

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Obrigações Fiscais em Portugal

Os rendimentos gerados através do Airbnb estão sujeitos a tributação em Portugal, e os proprietários devem garantir que estão em conformidade com as regulamentações fiscais. Se está a alugar um único quarto ou uma propriedade inteira, os rendimentos do Airbnb são considerados tributáveis. Aqui está o que precisa de saber:

• Imposto sobre o rendimento de aluguer: As receitas provenientes dos alugueres do Airbnb são consideradas rendimento pessoal, que deve ser declarado na sua declaração de IRS anual. Este rendimento está sujeito ao sistema de IRS (“Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares”).
• IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado): Se o seu rendimento de aluguer exceder €10.000 por ano, poderá ser obrigado a registar-se e a cobrar IVA sobre os seus alugueres. Verifique se isto se aplica a si.
• Despesas dedutíveis: Como anfitrião, pode ser elegível para deduzir certas despesas do seu rendimento de aluguer, como utilidades, manutenção, serviços de limpeza e reparações de propriedade. Mantenha registos precisos das suas despesas para garantir que aproveita ao máximo as deduções.

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Como dica extra, aconselhamos fortemente a consultar um consultor fiscal local ou uma empresa de gestão de propriedades para garantir que compreende plenamente as suas responsabilidades fiscais e quaisquer alterações recentes às leis fiscais de Portugal para alugueres de curto prazo.

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Obtenha a Cobertura de Seguro Adequada para Alugueres

As apólices de seguro de proprietário padrão em Portugal geralmente não cobrem atividades de aluguer de curto prazo. Isso significa que, se um hóspede danificar a sua propriedade ou sofrer uma lesão, poderá ficar com contas elevadas. Embora o Airbnb ofereça alguma proteção por meio da sua Garantia ao Anfitrião e do Seguro de Proteção ao Anfitrião, depender apenas da cobertura do Airbnb pode não ser suficiente. Portanto, considere as seguintes opções:

• Atualize a sua apólice de seguro de habitação: Fale com o seu fornecedor de seguros para atualizar a sua apólice ou adquirir uma cobertura adicional para alugueres de curto prazo. Muitas seguradoras portuguesas oferecem apólices específicas para propriedades de Alojamento Local que cobrem danos causados por hóspedes, responsabilidade por lesões de hóspedes, entre outros.
• Garantia ao Anfitrião do Airbnb: Esta oferece proteção de até 1 milhão em danos à propriedade, mas não cobre todos os cenários (por exemplo, desgaste ou desastres naturais).
• Seguro de Proteção ao Anfitrião: Este oferece cobertura de responsabilidade por lesões de hóspedes, mas uma cobertura adicional por meio de um segurador privado pode ser necessária para proteção completa.

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Para entender melhor as opções disponíveis e qual se adapta melhor a você, invista algum tempo em pesquisa e entre em contato com profissionais. Eles poderão direcioná-lo a coberturas mais completas e ainda ajudá-lo a economizar.

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Como Fazer a Sua Propriedade Destacar-se

O mercado de aluguer em Lisboa é muito competitivo, por isso, se deseja atrair hóspedes e obter avaliações de cinco estrelas, a sua propriedade precisa de se destacar. Os turistas em Lisboa procuram conforto, charme local e comodidades modernas, por isso é importante garantir que o seu espaço atenda às expectativas dos hóspedes.

Existem várias maneiras de tornar a sua propriedade única, mas é importante estar ciente de que será necessário investir tempo e dinheiro. Aqui estão algumas dicas a considerar ao anunciar o seu apartamento:

• Assegure-se de que o espaço está limpo: A limpeza é um aspecto fundamental no mundo dos alugueres de curto prazo; qualquer descuido pode levar a avaliações negativas e reservas perdidas. Uma limpeza profunda antes de começar a receber hóspedes é essencial, mas a manutenção da limpeza entre as estadias também é muito importante.
• Renove a sua propriedade: Não é necessário fazer uma reforma completa, mas melhorias direcionadas podem ter um grande impacto. Mobiliário confortável e moderno faz toda a diferença, opte por peças funcionais e elegantes. Não sobrecarregue o espaço, mas forneça assentos, armazenamento e superfícies suficientes.
• Fotos do apartamento: As imagens são o fator mais importante ao anunciar no Airbnb ou em qualquer outra plataforma. Assegure-se de usar uma câmara de qualidade e aproveitar a luz natural durante a sessão fotográfica. Uma vez que as suas fotos chamem a atenção, a descrição da propriedade deve ser bem escrita, envolvente e honesta.

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Sabemos que pode ser avassalador renovar, anunciar e gerir uma propriedade inteira sozinho, por isso pode considerar investir em profissionais experientes para o ajudar neste processo. As empresas de gestão de propriedades locais sabem como navegar melhor esses desafios e já têm os contactos que poderá precisar.

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Gerindo as Expectativas dos Hóspedes e Avaliações

Uma das chaves para o sucesso em plataformas como o Airbnb são as altas classificações e avaliações positivas. Isso não apenas aumenta a visibilidade da sua propriedade, mas também melhora as chances de reservas repetidas. Para garantir a satisfação dos hóspedes, considere as seguintes práticas:

• Comunicação Clara: Estabeleça claramente as regras, horários de check-in e check-out e regulamentos locais de ruído. Responder rapidamente às perguntas dos hóspedes ajuda a construir confiança e evitar mal-entendidos.
• Respostas Rápidas a Problemas: Se os hóspedes enfrentarem problemas, seja com as comodidades ou direções locais, respostas rápidas e úteis podem transformar uma experiência negativa numa positiva.
• Recomendações Locais: Lisboa é repleta de charme e lugares escondidos. Compartilhar dicas sobre cafés, miradouros ou locais menos turísticos pode dar um toque pessoal ao seu anúncio e aumentar as chances de receber boas avaliações. Para mais sugestões, confira o nosso Guia de Lisboa!

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Ao investir recursos na sua propriedade, é possível transformar a sua experiência no Airbnb em um empreendimento lucrativo e gratificante. No entanto, esteja ciente de que isso exigirá uma presença significativa de sua parte. Para uma solução mais prática, considere uma empresa de gestão de propriedades local, que pode economizar muito tempo, dinheiro e dores de cabeça nesse processo.