Elaboração de contratos de arrendamento: O que é que os proprietários devem incluir num contrato de arrendamento em Portugal

Quer esteja a arrendar uma propriedade pela primeira vez ou a rever um contrato de arrendamento existente, eis um guia sobre o que deve ser incluído num contrato de arrendamento português.

Nota: Por lei, todos os contratos devem ser redigidos por um advogado. Uma exceção aplica-se se estiver a criar um contrato apenas para seu uso pessoal; no entanto, não recomendamos que o faça.

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1. Tipos de contratos

Contratos permanentes vs. contratos transitórios:

Os contratos de arrendamento para habitação permanente devem ter a duração mínima de um ano, existir sob a forma escrita (artigo 1069º do Código Civil) e estar registados nas Finanças. No caso do arrendamento transitório (inferior a um ano), o contrato deve especificar o seu fim transitório, e não preencherá os requisitos de residência para instituições como o SEF.

Contratos a Termo Certo vs. Contratos Renováveis:

Os contratos a termo certo terminam na data especificada, sem obrigação de renovação.

Os contratos renováveis são também contratos a termo certo, mas renovam-se automaticamente se não for especificado um período alternativo. De acordo com a legislação portuguesa, este período mínimo é de três anos, salvo indicação em contrário.

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2. Partes Envolvidas

Informações sobre o senhorio e o inquilino: Indicar claramente os nomes completos, nacionalidades, moradas, datas de nascimento, estados civis, números de identificação e números fiscais portugueses (NIF), se disponíveis, tanto do senhorio como do inquilino. Recomenda-se também a inclusão de informações de contacto para uma comunicação eficiente.
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3. Detalhes do Imóvel

Documentos Obrigatórios

Certifique-se de que inclui no contrato de arrendamento uma referência ou o número do documento e os detalhes dos seguintes documentos relacionados com o imóvel:

• Caderneta Predial: Emitido pelas Finanças, este documento pode ser descarregado a partir da sua área pessoal no site das Finanças (pesquisando património predial depois de fazer o login). Indica a localização exacta do imóvel, os dados de registo e identificação, a área em metros quadrados e, em alguns casos, o ano de construção.
• Certificado energético: Legalmente, qualquer imóvel destinado a venda ou aluguer deve ter um certificado energético válido. Para o obter, procure online por certificado energético, onde existem vários fornecedores à escolha.
• Licença de Utilização: Este documento é exigido para imóveis construídos após 1951 ou para imóveis que tenham sido objeto de obras licenciadas.

Outros Documentos

Estes documentos não são obrigatórios, mas podem ser solicitados pelo agente imobiliário, pelo potencial inquilino ou por quaisquer advogados envolvidos na negociação do contrato.

• Certidão Predial (Certidão de Registo Predial): Esta certidão indica os dados de propriedade do imóvel, os dados de registo, a área e a disposição das divisões ou secções. Ajuda as partes interessadas a efetuar a devida diligência sobre o imóvel e o seu estado de propriedade.
• Ficha Técnica: Obrigatória para imóveis construídos após 30 de março de 2004, esta ficha contém informações técnicas sobre a construção do imóvel.

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4. Duração do Contrato de Arrendamento

Prazo do contrato de arrendamento: Indicar claramente a duração do contrato.

Normalmente, é feita a seguinte diferenciação:

1. longo prazo: mais de um ano
2. médio prazo: entre 1 e 12 meses
3. curto prazo: entre 1 dia e 30 dias (Atenção: para anúncios no Airbnb ou booking.com, pode precisar da licença de Alojamento Local para a sua propriedade)

5. Direitos de Rescisão e Cancelamento

Um contrato de arrendamento é vinculativo para ambas as partes, mas a lei portuguesa define circunstâncias e processos específicos para a rescisão de contratos. De seguida, explicamos as regras de rescisão para senhorios e inquilinos, bem como os prazos de pré-aviso necessários para evitar a renovação automática.
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Denúncia do Contrato de Arrendamento Pelo Senhorio

Em Portugal, os senhorios não podem denunciar unilateralmente um contrato de arrendamento sem fundamento legal válido. No entanto, aplicam-se as seguintes excepções (Código Civil, artigos 1097º, 1101º, 1102º):

1. Com um pré-aviso de cinco anos: O senhorio pode rescindir o contrato de arrendamento com um pré-aviso mínimo de cinco anos, desde que tal esteja previsto no contrato.
2. Necessidade imediata de habitação: Se o senhorio ou a sua família direta necessitarem da propriedade para uso pessoal, o senhorio pode rescindir o contrato de arrendamento. No entanto, esta opção só está disponível se o senhorio for proprietário do imóvel há mais de dois anos. Nestes casos, o senhorio deve compensar o inquilino com um ano de renda.
3. Renovações necessárias: Se forem necessárias obras de renovação significativas para desocupar o imóvel, o senhorio pode rescindir o contrato. Normalmente, é necessária documentação que comprove a necessidade de tais renovações.
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Denúncia do Contrato de Arrendamento Pelos Inquilinos

Têm geralmente mais flexibilidade para rescindir um contrato de arrendamento. Depois de cumprido um terço do prazo do contrato, os inquilinos podem rescindir o contrato mediante um aviso escrito:

1. Um pré-aviso de 120 dias para os contratos de duração igual ou superior a um ano.
2. 60 dias de pré-aviso para os contratos de duração inferior a um ano.

Exemplo: Um inquilino com um contrato de um ano com início a 1 de janeiro de 2025, pode rescindir o contrato de arrendamento após 1 de maio de 2025. Se notificar o senhorio nessa data, o contrato de arrendamento terminará oficialmente a 31 de agosto.

Prazos de Pré-Aviso Para Contratos Renováveis

Se uma das partes pretender impedir a renovação automática de um contrato de arrendamento, deve respeitar os seguintes prazos de pré-aviso:

Por senhorios

Os senhorios devem notificar os inquilinos por escrito nos seguintes prazos antes da data de renovação:

• 240 dias para os contratos com uma duração igual ou superior a seis anos.
• 120 dias para os contratos com duração de um a seis anos.
• 60 dias para os contratos entre seis meses e um ano.
• Um terço da duração do contrato para os contratos de duração inferior a seis meses.

Por Inquilinos

Deve apresentar uma notificação escrita dentro destes prazos para evitar a renovação:

• Um terço do prazo para os contratos de duração inferior a seis meses.
• 60 dias para os contratos de seis meses a um ano.
• 90 dias para os contratos com duração de um a seis anos.
• 120 dias para os contratos de seis anos ou mais.

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6. Renda e Condições de Pagamento

Montante da renda mensal: Especificar claramente a renda mensal, a data de vencimento e os métodos de pagamento aceites. Normalmente, a renda é paga no início do mês anterior ao mês a que se refere.

Nota: Os senhorios podem legalmente ajustar a renda com base nas taxas de inflação publicadas anualmente pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), mas devem notificar os inquilinos por carta registada com pelo menos 30 dias de antecedência. Para 2024, a taxa de atualização é de 6,94%. Para 2025, prevê-se que a taxa seja de 2,16%.

Sanções por atraso no pagamento: De acordo com o Código Civil, o senhorio tem o direito de exigir, para além da renda, mais 20% do montante total da renda devida (Código Civil, artigo 1041).

Conselho: Considere a possibilidade de incluir um período de carência para pagamentos, de modo a acomodar circunstâncias imprevistas, assegurando simultaneamente a responsabilidade do inquilino.

7. Depósito de Segurança

Montante e condições: Normalmente, o valor da caução é equivalente a dois meses de renda em Portugal, mas pode ser mais elevado, dependendo do conteúdo do apartamento. Incluir pormenores sobre a forma como a caução será utilizada, retida e devolvida no final do contrato de arrendamento.

Condições de reembolso: Explicar as condições de devolução da caução, tais como a responsabilidade do inquilino pela limpeza da propriedade e a ausência de danos para além do desgaste normal.

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8. Manutenção e Reparações

Responsabilidades do senhorio e do inquilino: Especificar quem é responsável por vários tipos de manutenção e reparações. Em Portugal, os senhorios normalmente cobrem as reparações estruturais, enquanto os inquilinos tratam das pequenas reparações, como a substituição de lâmpadas.

Procedimentos para comunicar problemas: Para agilizar as reparações, defina como os inquilinos devem comunicar os problemas e o tempo de resposta esperado do senhorio.

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9. Móveis e Eletrodomésticos

Inventário de móveis: Se o imóvel estiver mobiliado, anexar uma lista de inventário dos móveis, eletrodomésticos e suas condições no momento da mudança.

Responsabilidades por danos: Inclua detalhes sobre como lidar com possíveis danos ao mobiliário, esclarecendo a responsabilidade do inquilino por quaisquer reparações fora do padrão.

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10. Contas de serviços e utilidades

Serviços de utilidade pública (eletricidade, água, gás): Especificar qual a parte responsável pelo pagamento das despesas com serviços públicos. Nos contratos de arrendamento de longa duração, os contratos de serviços públicos são da responsabilidade do inquilino, que também paga todas as despesas relacionadas.

No entanto, são possíveis outras modalidades. Quando o horizonte temporal do aluguer é mais limitado ou o apartamento vem totalmente mobilado, o inquilino costuma reembolsar o proprietário que estabeleceu antecipadamente os contratos de serviços públicos. Em qualquer caso, este acordo deve ser documentado no contrato.

Internet e outros serviços: Descreva os serviços adicionais (por exemplo, Internet, TV), se fornecidos, e os custos associados.

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11. Comportamento do inquilino e utilização do imóvel

Utilização Permitida do Imóvel: Especificar que o imóvel se destina estritamente a fins residenciais. Os inquilinos estão proibidos de utilizar o imóvel para actividades comerciais, subarrendamento ou outros fins não residenciais sem o consentimento prévio por escrito do senhorio.

Ruído e Perturbações: Os inquilinos devem manter um ambiente pacífico, respeitando as leis locais que normalmente exigem horas de silêncio entre as 22h e as 7h. O ruído excessivo ou o comportamento perturbador noutras alturas também devem ser evitados para garantir a harmonia entre vizinhos.

Recolha de Lixo: Fornecer aos inquilinos diretrizes claras sobre a eliminação adequada de resíduos, incluindo horários de recolha, separação de materiais recicláveis e a utilização de contentores designados. O não cumprimento dos regulamentos locais de gestão de resíduos pode levar a multas, pelas quais o inquilino será responsabilizado.

Fumar: Indicar claramente se é permitido fumar nas instalações. Se for proibido, especificar se esta restrição inclui áreas exteriores como varandas ou jardins.

Festas e Reuniões: Os inquilinos são encorajados a notificar o senhorio de grandes reuniões com antecedência. Definir as regras relativas à frequência, número máximo de convidados e níveis de ruído para evitar perturbações.

Animais de Estimação: Especificar a política relativa a animais de estimação, incluindo se são permitidos. Se permitidos, indique os tipos de animais de estimação, o número permitido e a responsabilidade do inquilino por quaisquer danos ou perturbações causados pelos seus animais. Embora os senhorios não possam proibir animais de estimação de pequeno porte, podem exigir

Dica: A inclusão de regras pormenorizadas sobre o comportamento do inquilino no contrato de arrendamento garante clareza, ajuda a evitar litígios e promove uma experiência de vida harmoniosa para todas as partes envolvidas.

12. Política de Subarrendamento

Subarrendamento e hóspedes: Decida se é permitido subarrendar ou ter hóspedes de longa duração na sua propriedade ou não. Em Portugal, o subarrendamento requer normalmente o consentimento escrito do senhorio, o que deve ser clarificado no contrato de arrendamento.

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13. Requisitos de Seguro

Cobertura de seguro: Embora os senhorios se encarreguem normalmente do seguro do edifício, os inquilinos podem considerar um seguro de arrendamento para os seus bens pessoais. Especificar quaisquer obrigações de seguro para ambas as partes. É prática comum exigir ao inquilino um seguro de responsabilidade civil para cobrir potenciais danos, acidentes e responsabilidades que possam surgir durante o arrendamento, protegendo assim financeiramente tanto o inquilino como o senhorio.

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14. Cláusulas Legais e Cumprimento

Em Portugal, o arrendamento residencial rege-se pelo Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) e pelo Código Civil Português mais atual. Embora os contratos de arrendamento individuais possam definir termos específicos, quaisquer conflitos estão sujeitos à lei nacional, que prevalece em casos de cláusulas ilegais ou abusivas. A legislação nacional cobre igualmente as lacunas contratuais, nomeadamente em caso de rescisão ou não renovação, para clarificar os direitos de cada uma das partes.

Lei aplicável: Indicar claramente que o contrato segue a legislação portuguesa em matéria de arrendamento e indicar como serão geridos os litígios, incluindo o tribunal escolhido (normalmente o tribunal da comarca local).

Inspecções de propriedade: Indique se serão efectuadas inspecções ou visitas de rotina, juntamente com os termos de aviso adequados para garantir a privacidade do inquilino. Este aspeto é essencial para o caso de estar à procura de um novo inquilino ou quando vender a propriedade.

Certifique-se de que ambas as partes estão familiarizadas com as leis de arrendamento portuguesas, uma vez que estas proporcionam uma proteção adicional aos inquilinos, especialmente em contratos de arrendamento de longa duração.

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Etapas finais: Assinatura do Contrato de Arrendamento

Ao finalizar o seu contrato de arrendamento, certifique-se de que ambas as partes analisam cuidadosamente os pormenores do contrato e compreendem o significado de todas as cláusulas. A assinatura do contrato em pessoa permite esclarecer todas as dúvidas que subsistam. Cada uma das partes deve receber uma cópia do contrato, assinada em todas as páginas, juntamente com quaisquer anexos relevantes, como a lista de inventário.

Importante: O proprietário é legalmente obrigado a registar o contrato nas Finanças e a pagar o imposto do selo, que corresponde a 10% do valor de um mês de renda. Este registo pode ser feito online ou presencialmente. Deve ser emitido um recibo de renda para cada pagamento, incluindo o depósito de segurança, o que também pode ser feito online.

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