Comprar um Imóvel em Lisboa em 2025: Tudo o que Precisa de Saber

Está a pensar comprar um apartamento ou uma casa em Lisboa? Ótimo! Este guia dar-lhe-á as informações essenciais de que necessita, de uma forma simples e direta. Iremos guiá-lo através do básico para que possa tomar decisões inteligentes sobre a compra de uma propriedade na capital mais sexy da Europa.

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1. Porquê Comprar um Imóvel em Lisboa?

Lisboa tem algo de especial. Alguns dizem que é a luz única do sol da tarde, para outros é a abundância de pequenos cafés espalhados pela cidade. Independentemente de qual seja o “algo” para cada pessoa, Lisboa é um lugar verdadeiramente mágico para se estar. Com a sua excecional qualidade de vida, ruas seguras e um excelente sistema de saúde, é uma cidade onde as pessoas podem prosperar. A sua rica história e cultura contribuem para o fascínio, oferecendo uma mistura perfeita de tradição e modernidade. Além disso, com programas de vistos atractivos como o Golden Visa e o regime fiscal de Residente Não Habitual, Lisboa tornou-se uma escolha de topo para aqueles que procuram mudar-se e fazer da capital portuguesa a sua casa. Devido à sua crescente popularidade nos últimos anos, cada vez mais investidores foram atraídos para comprar uma propriedade, quer para fins de investimento, quer para terem as suas próprias quatro paredes a que chamam casa em Lisboa.

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Este desenvolvimento levou ao aumento dos preços dos imóveis, particularmente em locais populares como o Chiado e a Avenida da Liberdade, bem como nas áreas circundantes, como o Bairro Alto, o Príncipe Real, a Baixa, Santos e o Cais do Sodré. A partir de 2025, pode esperar pagar entre 5.000 e 8.000 euros por metro quadrado nestas áreas, devido ao aumento da procura e à disponibilidade limitada. As belas vistas para o rio e a proximidade de lojas e restaurantes são também características apelativas para os compradores. A tendência tem sido para uma mistura de propriedades históricas maravilhosamente renovadas e apartamentos modernos e elegantes que satisfazem os estilos de vida urbanos.

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2. Compreender o Mercado Imobiliário de Lisboa

Ao navegar no mercado imobiliário de Lisboa, é importante compreender as tendências de preços e a dinâmica dos bairros:

• Lisboa Central: Estamos a falar de zonas como a Baixa, o Chiado, o Príncipe Real, a Avenida da Liberdade e locais próximos. Nestas localizações privilegiadas, os preços dos imóveis variam entre os 5.000 e os 8.000 euros por metro quadrado, embora os preços também possam facilmente ultrapassar estes valores em localizações ultra-premium como a Avenida da Liberdade ou em imóveis com vistas excepcionais no Chiado. O nível de preços depende muito da localização exacta, da qualidade estrutural do edifício, bem como de vantagens especiais do imóvel, como vistas para o rio, espaços exteriores, como terraços e pátios, ou estacionamento. As áreas centrais mais modernas, como o Saldanha e as Avenidas Novas, tendem a ser ligeiramente mais acessíveis, variando entre 4.500 e 7.500 euros por metro quadrado, oferecendo um equilíbrio entre localização, conforto e edifícios e comodidades mais recentes.
• Subúrbios de Lisboa: Zonas como a Amadora e Odivelas são mais acessíveis, com preços que variam entre os 3.500 e os 4.500 euros por metro quadrado. Estes subúrbios não eram muito populares há 20 anos, mas têm vindo a registar um aumento constante da procura devido às melhorias nas infra-estruturas e aos preços mais acessíveis dos imóveis. Loures é outra zona emergente, sobretudo em zonas urbanas como Sacavém ou Santo António dos Cavaleiros, onde os preços começam em cerca de 3.000 euros por metro quadrado. Estes subúrbios atraem compradores que procuram uma melhor relação qualidade/preço, mantendo boas ligações de transportes para o centro de Lisboa.
• Zonas Costeiras de Lisboa: Almada e a Costa da Caparica estão situadas do outro lado do rio Tejo e fazem parte da Margem Sul. Almada, diretamente oposta a Lisboa do outro lado do rio, tem boas ligações de transportes e preços mais acessíveis (3.000-4.500 euros por metro quadrado), o que a torna uma escolha cada vez mais popular para quem trabalha em Lisboa. A Costa da Caparica tem tudo a ver com a vida de praia, atraindo surfistas e amantes do sol, com preços entre os 3.500 e os 5.000 euros por metro quadrado. Embora continue a ser um destino de fim de semana para muitos, as melhores infra-estruturas e as tendências de trabalho remoto estão a atrair mais atenção para os residentes permanentes.  Cascais é o local de eleição para uma vida de luxo à beira-mar, com imóveis de gama alta a atingir os 5.500-10.000 euros por metro quadrado, enquanto Sintra oferece uma mistura de charme histórico e vegetação, com preços geralmente entre 3.500 e 6.500 euros por metro quadrado, dependendo da localização e do tipo de propriedade.

É importante ter em conta que estes são apenas valores médios e que os preços reais podem variar. Para obter os dados mais actualizados sobre o mercado imobiliário, pode consultar os relatórios de preços do Idealista.

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Bairros do Centro de Lisboa

Dentro da cidade, diferentes bairros oferecem estilos de vida e oportunidades de investimento distintos. Aqui está um olhar sobre algumas das áreas mais notáveis:

• Santos: Junto ao rio, Santos tornou-se num dos bairros mais trendy de Lisboa, especialmente entre criativos, jovens profissionais e estudantes. É conhecido como o “Design District” não oficial da cidade, repleto de cafés elegantes, concept stores e pequenos ateliers. A arquitetura é uma mistura de edifícios históricos pombalinos e renovações elegantes, dando à zona um carácter distinto. Se procura um bairro animado, bem conectado e com muita personalidade, Santos é uma óptima escolha. A sua proximidade a bares, a vida nocturna em torno do Cais do Sodré e as fáceis ligações de transportes tornam-no particularmente atrativo para arrendamentos de médio prazo.
• Baixa e Chiado: Localizações premium com propriedades de luxo, arquitetura elegante e ruas animadas repletas de lojas, teatros e cafés. O Chiado é particularmente procurado, onde se encontram boutiques de luxo e livrarias históricas, enquanto a Baixa é o centro de Lisboa, com grandes praças e um ambiente clássico europeu. Espera-se atividade turística durante todo o ano, mas também um excelente potencial de arrendamento.
• Alcântara: Situado entre o centro da cidade e Belém, Alcântara é um bairro em plena transformação. Outrora um bairro industrial e operário, apresenta agora uma mistura de moradias tradicionais, armazéns convertidos e novos empreendimentos. A LX Factory - uma antiga fábrica de têxteis transformada num centro de restaurantes, bares e espaços criativos - colocou Alcântara no mapa. A localização é difícil de bater: mesmo junto ao rio, com ligação de comboio a Cascais e acesso rápido à baixa. É uma opção interessante para quem procura um bairro com verdadeira vida urbana e forte potencial de investimento.
• Alfama e Graça: Conhecidos pelo seu charme histórico, estes bairros têm alguns dos edifícios mais antigos da cidade, muitos a precisar de renovação. A recompensa? Autenticidade inigualável, miradouros deslumbrantes como as Portas do Sol e Santa Luzia, e uma profunda ligação à cultura do Fado de Lisboa. A Graça, um pouco mais acima, tem um ambiente mais local, com cafés acolhedores e menos tráfego turístico do que Alfama.
• Parque das Nações: Vida moderna com parques, vistas para o rio e excelentes infra-estruturas. Originalmente desenvolvida para a Expo 98, esta zona atrai empresas, profissionais e famílias que procuram um estilo de vida mais contemporâneo. As ruas largas e pedonais, o centro comercial Vasco da Gama e a abundância de espaços verdes fazem com que seja um contraste único com os bairros mais antigos de Lisboa.
• Campo de Ourique: Um bairro mais calmo, ideal para famílias. Tem uma localização central, mas mantém um ambiente calmo e de aldeia, com pastelarias tradicionais, pequenos mercados locais e excelentes escolas. Bem servido de transportes públicos e com acesso rápido à autoestrada e à ponte 25 de abril, é um ótimo equilíbrio entre a vida citadina e a tranquilidade.
• Príncipe Real: Um dos bairros residenciais mais trendy de Lisboa, com uma mistura de charme histórico e elegância moderna. À volta do miradouro de São Pedro de Alcântara e da Praça das Flores, encontrará belos jardins, boutiques e restaurantes de luxo. É um dos locais favoritos dos expatriados, criativos e daqueles que procuram um ambiente vibrante mas de luxo.
• Intendente e Anjos: Esta zona multicultural a norte do Martim Moniz transformou-se num dos locais mais cool da cidade. Conhecida pelo seu ambiente alternativo, está repleta de lojas vintage, restaurantes económicos e espaços artísticos. A Praça do Intendente é uma praça animada com bares e esplanadas que atraem um público diversificado, tornando-a num local dinâmico para viver.
• Marvila: Outrora um distrito industrial, Marvila é agora o emergente centro criativo de Lisboa. Antigos armazéns foram transformados em galerias de arte, espaços de coworking e cervejarias artesanais. Com uma vibe moderna e em ascensão, tem atraído jovens profissionais e investidores à procura da próxima grande oportunidade no mercado imobiliário de Lisboa.

Se quiser saber mais sobre as melhores zonas para viver em Lisboa, consulte o nosso artigo completo sobre o tema.

Se está a comprar em Lisboa, considere imóveis em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU). Estas oferecem benefícios fiscais em sede de IMT e IMI e ajudam a impulsionar a revitalização urbana e o valor dos imóveis. Para saber se um imóvel está inserido numa ARU, consulte o Mapa da Câmara Municipal de Lisboa.

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3. Definir Os Seus Objectivos: Residir vs. Investir

Antes de iniciar a sua pesquisa, clarifique os seus objectivos:

• Residência principal: Concentre-se nos bairros que se alinham com o seu estilo de vida. Por exemplo, famílias podem dar prioridade a Campo de Ourique pelas suas escolas e parques, enquanto os nómadas digitais podem preferir a vibração criativa de Marvila, juntamente com o crescimento das cenas tecnológicas no Beato e no Saldanha.
• Propriedades para investimento: O mercado de arrendamento de Lisboa está a prosperar, com rendimentos médios de 5-7% nas áreas centrais e até 7-8% em zonas emergentes como Marvila - o que faz da compra de imóveis na capital portuguesa uma das melhores oportunidades de investimento na Europa. As rendas de curta duração continuam a ser lucrativas em locais turísticos como Alfama e o Bairro Alto, embora se apliquem agora regulamentos mais rigorosos.

Dica profissional: As propriedades amigas do ambiente são muito procuradas, com características sustentáveis (por exemplo, isolamento térmico sólido ou painéis solares) que aumentam o valor de revenda e a atração pelo arrendamento.

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4. Como Encontrar As Melhores Ofertas

Para os investidores que não estão sediados em Lisboa ou que não têm ligações diretas ao mercado, encontrar negócios imobiliários atractivos pode ser um desafio. Embora as listagens online ofereçam uma visão geral do mercado, muitas das melhores oportunidades permanecem fora do mercado. Aqui está uma visão geral dos principais canais para encontrar propriedades de investimento em Lisboa.

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Portais Online

Plataformas como o Idealista, o Imovirtual e a Casa Sapo disponibilizam uma vasta listagem de imóveis com filtros por localização, preço e tipo. No entanto, a concorrência é elevada e algumas listagens podem estar desactualizadas ou duplicadas.

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Transacções Fora Do Mercado

Uma parte significativa das transacções de propriedades em Lisboa ocorre fora do mercado, facilitada por:

• Redes de Agentes - Muitas propriedades são vendidas discretamente, com agentes imobiliários e agentes de compradores a terem acesso antecipado a listagens exclusivas.
• Ligações Locais - Investidores com redes fortes, incluindo agentes, advogados e empreiteiros, tomam muitas vezes conhecimento de propriedades antes de estas estarem disponíveis ao público.
• Vendedores Motivados - Proprietários que enfrentam dificuldades financeiras, casos de herança ou desafios de renovação podem procurar uma venda rápida e discreta.

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Leilões de Imóveis

Os leilões governamentais e bancários, como os da e-Leilões, podem oferecer imóveis substancialmente abaixo do valor de mercado. No entanto, os compradores devem estar preparados para complexidades legais, requisitos de renovação e obrigações de pagamento imediato.‍

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Abordagem Direta Ao Proprietário

Alguns investidores conseguem negócios entrando em contacto com os proprietários antes de os imóveis serem anunciados. Isto pode ser feito através de:

• Rede de Contactos Locais- Conversas com vizinhos, proprietários de lojas ou diretores de edifícios podem fornecer informações precoces sobre potenciais vendas.
• Correio Direto e Contacto Pessoal - Contactar proprietários de imóveis em áreas específicas pode revelar oportunidades fora do mercado.
• Perspectivas de Gestão de Propriedades - Os gestores de propriedades estão muitas vezes cientes de que os proprietários estão a considerar uma venda devido a problemas de desocupação, custos de manutenção ou implicações fiscais.

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Novos Desenvolvimentos

Investir em imóveis novos construídos diretamente pelos promotores imobiliários pode oferecer opções modernas e de baixa manutenção, por vezes a preços de pré-construção. No entanto, os investidores devem avaliar o historial do promotor e ter em conta eventuais atrasos nos projectos.

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Tirar Partido Da Experiência Local

Para os investidores que não estão familiarizados com o mercado de Lisboa, trabalhar com um parceiro local de confiança pode simplificar o processo de pesquisa e fornecer acesso a negócios fora do mercado que podem não estar disponíveis de outra forma. O conhecimento do mercado e a rede de contactos da Bleisured permitem que os investidores identifiquem oportunidades bem posicionadas de forma discreta e com foco em retornos futuros sustentáveis.

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5. Diligência Prévia

Antes de se comprometer com a compra de um imóvel em Lisboa, é essencial efetuar uma diligência prévia para evitar armadilhas legais, financeiras e estruturais. Isto garante que a propriedade está livre de complicações legais, estruturalmente sólida e é um investimento viável.

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Verificação Legal

Assegurar que a propriedade tem um estatuto legal claro é o primeiro passo para a devida diligência. Devem ser analisados os seguintes documentos:

• Certidão Permanente: Confirma a propriedade, créditos de habitação existentes, penhoras ou outros ónus legais sobre a propriedade.
• Caderneta Predial: Informa sobre a descrição oficial do imóvel, o valor patrimonial tributário e o cumprimento das obrigações fiscais.
• Licença de Utilização: Verifica se o imóvel possui a autorização correta para uso residencial ou comercial. Este aspeto é crucial para investimentos em arrendamento. (Nota: Imóveis construídos antes de 1951 podem não necessitar desta licença).
• Consulta ao Arquivo Municipal: Verificar o Arquivo Municipal de Lisboa pode fornecer registos históricos sobre a propriedade, incluindo licenças antigas, modificações e possíveis questões legais ou estruturais. Isto é especialmente útil para edifícios antigos ou com documentação pouco clara.

• Ficha Técnica de Habitação: Necessária para propriedades construídas depois de 2004, fornecendo especificações técnicas e pormenores de construção.
• Certificado Energético: Exigido pelos regulamentos da UE para cada venda e aluguer, este certificado classifica a eficiência energética da propriedade e sugere potenciais melhorias.
• Documentos do Condomínio (se aplicável): Inclui actas de reuniões, regulamentos e demonstrações financeiras para avaliar as responsabilidades partilhadas, os custos correntes e quaisquer grandes renovações ou reparações planeadas para o edifício.

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Diligência Financeira e Fiscal

Antes de comprar, certifique-se de que o imóvel não tem obrigações financeiras pendentes.As principais verificações incluem:

• Pagamentos do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): Confirmar se todos os impostos municipais sobre a propriedade estão actualizados.
• Contas de Serviços Públicos e Taxas de Condomínio: Verificar se os anteriores proprietários não têm dívidas de água, eletricidade, gás ou condomínio.
• Licença de Alojamento Local (AL) (se aplicável): Em caso de investimento em arrendamento, verifique se a propriedade tem ou pode obter uma licença de Alojamento Local (AL), uma vez que existem restrições em determinadas zonas.

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Inspeção Técnica e Estrutural

Muitas propriedades em Lisboa, especialmente as mais antigas, podem ter problemas estruturais ocultos. Recomenda-se vivamente uma inspeção profissional que abranja:

• Fundação e Integridade Estrutural: Verificar se existem fissuras, afundamentos ou fundações fracas, especialmente em edifícios históricos.
• Telhado e Impermeabilização: Assegurar que não existem fugas, telhas em falta ou sinais de infiltração de água.
• Sistemas Eléctricos e de Canalização: Avaliar se a cablagem e as canalizações estão desactualizadas e requerem renovações dispendiosas.
• Humidade e Bolor: Comum em edifícios mais antigos devido a uma ventilação deficiente ou a uma impermeabilização desactualizada.
• Janelas e Isolamento: Verificar o isolamento térmico e acústico, especialmente para propriedades em áreas movimentadas.

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Zoneamento e Planos de Desenvolvimento

Compreender o desenvolvimento futuro da área é crucial para o valor do investimento a longo prazo. Pesquisa:

• PDM - Plano Diretor Municipal: Determina os regulamentos de zonamento, potenciais desenvolvimentos e restrições sobre modificações de propriedades.
• Restrições de Preservação Histórica: Algumas zonas, como Alfama ou o Bairro Alto, têm regras rígidas sobre renovações e alterações.
• Projectos de Infra-estruturas Públicas: Novas linhas de metro, estradas ou empreendimentos comerciais podem ter impacto no valor da propriedade.

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Envolver Profissionais

Para garantir um processo tranquilo, considere contratar:

• Um advogado Especialista em Direito Imobiliário: Especializado em direito imobiliário português para rever contratos e documentos legais.
• ‍Um Inspetor/Engenheiro: Realiza inspecções técnicas para avaliar a integridade estrutural e os custos de renovação.
• ‍Um Consultor Fiscal: Aconselha sobre as implicações fiscais da propriedade, estruturação do investimento e potenciais poupanças.

Uma diligência rigorosa - incluindo a verificação da documentação e do estatuto legal, a consulta de um perito jurídico e a realização de uma inspeção detalhada da propriedade - é a sua melhor salvaguarda contra riscos imprevistos.
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6. Custos de Aquisição

Na compra de um imóvel em Lisboa, é fundamental ter conhecimento de todos os custos que decorrem de todo o processo e das obrigações fiscais que estão associadas à propriedade de um imóvel. Considere os seguintes impostos e custos que acrescem ao valor de aquisição do próprio imóvel:

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Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis

IMT (“Imposto Municipal sobre as Transmissões”): A taxa depende do valor e do tipo do imóvel. Imóveis de maior valor podem ter taxas progressivas – por exemplo, um imóvel com um preço de 300.000€ terá uma taxa de IMT inferior à de um imóvel avaliado em 500.000€. Além disso, imóveis de segunda habitação ou para investimento estão sujeitos a taxas mais elevadas do que habitações principais. Para imóveis adquiridos para habitação própria permanente, aqueles com um valor inferior a 92.407€ podem estar isentos de IMT.

A seguir, apresentamos uma tabela com as taxas aplicáveis:

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Pode simular o montante de IMT e Imposto de Selo a pagar no Simulador de IMT: Simulador de IMT e Imposto de Selo.

Imposto de Selo

IS (“Imposto de Selo”): É uma taxa fixa de 0,8% do valor da compra, paga no ato da escritura. O notário ou advogado responsável pelo processo costuma gerar a guia de pagamento através do Portal das Finanças.

Tem menos de 35 anos? Está a comprar a sua primeira casa? Poderá estar isento de impostos importantes! A partir de agosto de 2024, uma nova lei no âmbito do regime “IRS Jovem” traz boas notícias para os jovens compradores. Se tens menos de 35 anos e estás a adquirir a tua primeira habitação própria permanente, estarás isento do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto do Selo (IS), desde que o valor do imóvel não ultrapasse os 316.272€.
‍Esta isenção é permitida tanto a residentes como a não residentes. No entanto, os não residentes poderão ter de provar a sua intenção de estabelecer residência permanente em Portugal.

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Custos de Fecho

Reserve 7-10% do preço de compra para custos adicionais, tais como honorários legais, custos de notário e outras despesas administrativas. Estes custos podem aumentar rapidamente, pelo que é essencial tê-los em conta no cálculo do seu orçamento global.

Vamos agora analisar as despesas de fecho e compreender melhor cada uma delas:

• Taxa de Registo Predial: Cerca de 0,5% a 1% do valor do imóvel. Trata-se de um custo obrigatório na compra de um imóvel em Portugal. A inscrição no registo predial local regista oficialmente a sua propriedade no sistema legal do país, garantindo que a transação é legalmente reconhecida e assegurando os seus direitos de propriedade. Este processo é efectuado pelo Instituto dos Registos e do Notariado (IRN).
• Taxas de Notário: Normalmente variam entre 150€ e 300€, dependendo da complexidade do contrato. Estes são os custos associados à autenticação oficial do contrato de compra e venda de um imóvel. O notário garante que o contrato é legalmente válido, autentica a transação e verifica todos os documentos necessários.
• Comissão do Agente Imobiliário: Geralmente 5% + IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado) do preço de venda.
• Despesas Jurídicas: Se contratar um advogado para assistência profissional e proteção jurídica profunda, os serviços jurídicos podem custar entre €1.000 e €2.000, dependendo do âmbito do trabalho. Normalmente, estes serviços incluem a revisão de contratos, a realização de diligências prévias sobre o imóvel, a garantia do cumprimento da legislação local e a representação dos seus interesses durante o processo de compra.

Estes custos são adicionais, normalmente pagos à cabeça e com fundos próprios, separados do empréstimo do crédito de habitação, pelo que terá de ter fundos extra disponíveis para cobrir estes custos adicionais de fecho, juntamente com o imposto de transmissão de propriedade (IMT) e o imposto de selo (IS).

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Imposto Municipal Sobre Imóveis

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI): Um imposto anual baseado no valor patrimonial tributário do imóvel, que varia consoante a localização. As taxas mais elevadas são normalmente encontradas nas zonas mais procuradas, como a Baixa ou o Chiado.

Para uma visão mais detalhada da tributação dos imóveis para arrendamento, consulte o nosso artigo Fundamentos do imposto sobre imóveis de aluguer: O que os proprietários de imóveis precisam de saber, onde explicamos este e outros impostos relevantes para os proprietários de imóveis.

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7. Financiamento: Como Obter um Crédito de Habitação em Portugal
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Como Funciona O Crédito De Habitação Em Portugal?

O financiamento da compra de um imóvel em Portugal difere de outros países em vários aspectos. Embora seja possível solicitar um crédito de habitação diretamente através de um banco, a maioria dos compradores - especialmente os não residentes - obtém financiamento através de um corretor de crédito de habitação (intermediário financeiro). Estes agentes trabalham com vários bancos para encontrar as condições mais competitivas, simplificar o processo de candidatura e aumentar a probabilidade de aprovação. Os bancos em Portugal tendem a ser conservadores na concessão de empréstimos, pelo que a utilização de um corretor pode aumentar significativamente as suas hipóteses de obter um crédito de habitação favorável.
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Créditos De Habitação Para Residentes vs Não Residentes

O seu estatuto de residente é um dos factores mais importantes para determinar as condições do crédito à habitação em Portugal.

• Residentes (aqueles que vivem em Portugal e pagam impostos) têm geralmente acesso a financiamentos mais elevados, com alguns bancos a oferecerem até 90% de valor de empréstimo (LTV). Isto significa que o banco financia até 90% do preço do imóvel e o comprador deve cobrir os restantes 10% como entrada.

• Os Não Residentes (aqueles que vivem e pagam impostos fora de Portugal) recebem normalmente um rácio LTV mais baixo, com os bancos a financiarem um máximo de 80% do valor da propriedade. Isto significa que os compradores não residentes devem contribuir com pelo menos 20% do preço de compra à cabeça.

O rácio LTV refere-se à percentagem do preço de compra de um imóvel que um banco está disposto a financiar através de um crédito de habitação. Um LTV mais baixo significa que o comprador tem de dar uma entrada mais elevada, mas também pode levar a melhores condições do crédito de habitação, como taxas de juro mais baixas. Os bancos avaliam factores como a estabilidade dos rendimentos, a residência fiscal, o património privado e as obrigações financeiras existentes para determinar o montante que estão dispostos a emprestar.

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Taxas De Juro: Compreender As Opções Variáveis, Fixas e Mistas

Ao contrário de outros países, onde a taxa de juro fixa é a norma, o mercado hipotecário português baseia-se principalmente em créditos de habitação de taxa variável e mista. Isto deve-se ao facto de as taxas variáveis conduzirem muitas vezes a custos globais mais baixos, especialmente quando as taxas de juro estão estáveis ou em queda.

• Os créditos de habitação de taxa variável estão ligadas à Euribor (Euro Interbank Offered Rate), que flutua com base nas decisões do Banco Central Europeu (BCE). Se a Euribor subir, os pagamentos mensais aumentam, e se descer, os pagamentos diminuem. Estes créditos de habitação começam normalmente com taxas de juro mais baixas do que os empréstimos de taxa fixa, mas comportam o risco de aumentos das taxas ao longo do tempo.
• Os créditos de habitação de taxa mista oferecem um período inicial de taxa fixa (por exemplo, 5-10 anos) antes de mudar para uma taxa variável. Esta estrutura proporciona estabilidade a curto prazo, o que pode ser benéfico em alturas de subida das taxas de juro, ao mesmo tempo que permite ao mutuário beneficiar potencialmente de taxas variáveis mais baixas mais tarde.

Existem créditos de habitação de taxa fixa, mas são frequentemente fixadas a taxas significativamente mais elevadas do que os créditos de habitação de taxa variável, o que as torna uma escolha menos popular.

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Que Mais Devem Os Investidores Saber Sobre O Financiamento Em Portugal?

• Rácio Dívida/Rendimento (DTI): Os bancos portugueses avaliam os candidatos com base no seu DTI, o que significa que os pagamentos mensais totais da dívida - incluindo o novo crédito de habitação - não devem exceder uma determinada percentagem do seu rendimento líquido. Os não residentes podem ser obrigados a fornecer provas adicionais de estabilidade financeira.
• Condições do Empréstimo: Os créditos de habitação em Portugal variam normalmente entre 25 e 40 anos, embora a duração do empréstimo possa ser mais curta para os mutuários mais velhos, uma vez que os bancos exigem geralmente que o empréstimo seja reembolsado antes de o mutuário atingir os 75 anos de idade.
• Penalizações por Reembolso Antecipado: Os créditos de habitação portuguesas permitem o reembolso antecipado, mas os bancos podem cobrar uma taxa - especialmente para empréstimos de taxa fixa. A penalização típica é de 0,5% para empréstimos de taxa variável e 2% para empréstimos de taxa fixa sobre o montante reembolsado. Em comparação com muitos outros países europeus, estas comissões são relativamente baixas. Por exemplo, em Espanha, as penalizações por reembolso antecipado de empréstimos a taxa fixa podem atingir 4%, enquanto na Alemanha, os bancos cobram frequentemente uma indemnização por pré-pagamento (Vorfälligkeitsentschädigung) que pode ser significativamente mais elevada, especialmente nos primeiros anos do empréstimo.
• Financiamento para Remodelações: Se o imóvel necessitar de obras de renovação, alguns bancos oferecem opções de financiamento adicionais para os custos de renovação, mas tal está sujeito à avaliação do imóvel pelo banco e à aprovação do projeto. É aconselhável solicitar um empréstimo para renovação ao mesmo tempo que o crédito de habitação do imóvel.

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Documentos Necessários para um Pedido de Crédito de Habitação

Para se preparar para o processo de pedido de crédito de habitação, é aconselhável preparar antecipadamente os seguintes documentos, uma vez que os bancos e os corretores os solicitarão para avaliação:

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Para Residentes e Não Residentes:

• Passaporte válido ou bilhete de identidade nacional
• Número de identificação fiscal português (NIF) (necessário para adquirir um imóvel)
• Prova de rendimentos:
  • Trabalhadores assalariados: Recibos de vencimento dos últimos três meses e contrato de trabalho
  • Empresários independentes: Declarações fiscais dos últimos dois anos e comprovativo de estabilidade de rendimentos
• Extractos bancários dos últimos seis meses
• Relatório de crédito do seu país de residência
• Comprovativo de morada atual (por exemplo, fatura de serviços públicos ou extrato bancário)
• Detalhes do imóvel e contrato-promessa (CPCV), se já tiver sido acordado com o vendedor

Dependendo do banco, do montante do empréstimo e da situação financeira pessoal, podem ser necessários documentos adicionais. Ter esses documentos prontos com antecedência pode acelerar o processo de aprovação.

Se estiver à procura de uma simulação de crédito de habitação ou de opções de financiamento personalizadas, não hesite em contactar-nos. Podemos pô-lo em contacto com um corretor de créditos de habitação de confiança que o guiará ao longo do processo e o ajudará a garantir as melhores condições para o seu investimento. Entre em contacto connosco aqui.
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8. O CPCV

Em Portugal, o Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) é, sem dúvida, o passo mais importante no processo de compra de um imóvel - ainda mais importante do que a escritura final. Enquanto a escritura transfere oficialmente a propriedade, o CPCV é a fase em que todos os termos essenciais são acordados e os compromissos juridicamente vinculativos são assumidos. Protege tanto o comprador como o vendedor, assegurando que o negócio avança em condições predefinidas e minimizando os riscos.

Uma vez assinado o CPCV, o preço de compra, as condições de pagamento, os prazos e quaisquer condições (como a aprovação do crédito de habitação) ficam bloqueados. Isto é particularmente valioso no competitivo mercado imobiliário português, onde os preços dos imóveis podem aumentar significativamente entre o momento em que uma oferta é aceite e a escritura final é concluída.

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Porque é que o CPCV é Importante

• Acordo Juridicamente Vinculativo: Ao contrário de outros países onde as transacções permanecem informais até à escritura final, em Portugal, o CPCV garante que tanto o comprador como o vendedor estão legalmente comprometidos a concluir a venda.
• Segurança Contra Alterações do Mercado: Ao fixar o preço de compra e as condições, o CPCV protege o comprador de aumentos de preço antes do fecho e garante que o vendedor não aceita uma oferta mais elevada de outro comprador.
• Termos e Condições Claros: O contrato define todos os pormenores e obrigações financeiras, proporcionando clareza e evitando mal-entendidos.

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Aspectos Fundamentais do CPCV

• Compromisso e Proteção do Depósito: O comprador paga um depósito - normalmente 10% do preço de compra - aquando da assinatura do CPCV.
  • Se o comprador desistir sem justificação legal, perde o depósito.
  • Se o vendedor desistir, deve devolver o dobro do valor do depósito como indemnização.
• Definição das Condições de Compra: O CPCV inclui pormenores essenciais, tais como:
  • Preço de compra e calendário de pagamentos.
  • Prazo de conclusão (normalmente 3-6 meses).
  • Quaisquer condições que devam ser cumpridas antes de finalizar a venda.
• Cláusulas Condicionais (Contingências): Os compradores podem acrescentar cláusulas de proteção ao contrato, tais como:
  • Aprovação do crédito- Se o financiamento não for assegurado, o comprador pode rescindir o contrato sem qualquer penalização.
  • Inspecções estruturais - Assegurar que a propriedade está em boas condições e em conformidade com a lei.
  • Licenças de planeamento - Importante para propriedades em zonas históricas como Alfama, onde se aplicam restrições à renovação.
• Exclusividade e Revisão Legal: Uma vez que o CPCV é juridicamente vinculativo, é crucial que seja revisto por um advogado imobiliário antes de ser assinado. Ao contrário da escritura definitiva, que apenas formaliza a transferência, o CPCV é onde as verdadeiras negociações acontecem e as protecções legais são estabelecidas.

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Finalizar a Compra

Uma vez assinado o CPCV, o comprador organiza o financiamento (se aplicável) e efectua todas as diligências necessárias. Quando todas as condições estiverem reunidas, a transação passa à fase final: a assinatura da escritura, que transfere oficialmente a propriedade. No entanto, nesta fase, os compromissos legais e financeiros mais importantes já foram assegurados através do CPCV.

O CPCV não é comum fora de Portugal, mas é fundamental para todos os que pretendem investir em imobiliário neste país. Este contrato fixa o preço e as condições, protegendo os compradores das flutuações do mercado - especialmente no competitivo mercado de Lisboa, onde os preços subiram 3-7% em 2025. É altamente recomendável trabalhar com profissionais jurídicos e financeiros para garantir uma transação tranquila e segura.

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9. A Escritura

Após o preenchimento do CPCV e o cumprimento de todas as condições acordadas, o passo final na compra de um imóvel em Portugal é a assinatura da Escritura Pública de Compra e Venda (Escritura), o ato oficial de venda. Este é o momento em que a propriedade é legalmente transferida do vendedor para o comprador.
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Enquanto o CPCV é onde são assumidos os principais compromissos financeiros e legais, a escritura formaliza a transação e regista oficialmente a nova propriedade no registo nacional de propriedades. É essencial garantir que todos os financiamentos, verificações legais e diligências devidas estejam concluídos antes de chegar a esta fase.

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O Que Acontece na Assinatura da Escritura?

• Supervisão do Notário Público: A escritura deve ser assinada na presença de um notário público, que verifica se todos os requisitos legais foram cumpridos.
• Pagamento final e Transferência de Fundos: O comprador efectua o pagamento restante (se ainda não o tiver feito) e liquida quaisquer taxas pendentes, tais como impostos e custos notariais. Se estiver em causa um crédito de habitação, o banco transferirá o montante do empréstimo nesta fase.
• Transferência de Propriedade: Uma vez assinada, a propriedade muda oficialmente de mãos e o comprador recebe a escritura, confirmando a sua propriedade legal.

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Requisitos Essenciais Antes da Escritura

Antes de assinar a escritura definitiva, os compradores devem certificar-se de que:

• Todo o financiamento está em ordem - Se estiver a recorrer a um crédito de habitação, o empréstimo deve ser aprovado, e o banco normalmente participará na assinatura.
• Pagamento de impostos e taxas - Incluindo o IMT e o imposto de selo.
• A propriedade não tem problemas legais - Um advogado ou notário deve confirmar que não existem dívidas pendentes, penhoras ou litígios legais que afectem a propriedade.

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Próximos Passos Após a Escritura

Uma vez que a propriedade é oficialmente sua, existem alguns passos importantes a serem tomados:

• Atualize os serviços públicos - Certifique-se de que a água, a eletricidade, a internet e outros serviços essenciais sejam transferidos para o seu nome.
• Registar-se junto das autoridades fiscais portuguesas - Inscrever-se no Portal das Finanças de Portugal para a declaração e cumprimento do imposto sobre imóveis.
• Considere os serviços de gestão da propriedade - Se está a comprar a propriedade como um investimento, trabalhar com uma empresa de gestão profissional como a Bleisured pode ajudá-lo a maximizar os seus retornos. Fornecemos a procura de inquilinos, manutenção da propriedade e conformidade legal total para garantir que o seu investimento é bem cuidado. Contacte-nos para saber mais sobre como podemos ajudá-lo a gerir a sua propriedade de forma eficiente!

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Considerações Finais

Comprar um imóvel em Lisboa é uma oportunidade interessante, quer esteja à procura de uma casa, de um investimento para arrendamento ou de um ativo a longo prazo. Embora o processo possa parecer complexo, ter o conhecimento correto e a experiência local faz toda a diferença. Desde a compreensão das opções de financiamento até à navegação nos requisitos legais, uma preparação cuidadosa garante uma compra tranquila e um investimento sólido. Se estiver pronto para dar o próximo passo, estamos aqui para o ajudar - quer seja para o pôr em contacto com um corretor de crédito de habitação, para o orientar na devida diligência ou para gerir a sua propriedade após a compra.